Boligpriser

download_boligpriser.pdf

De svenske boligpriser mindre attraktive for danskere

Billigere boliger, mere og bedre bolig for pengene var drivkraften bag den flyttestrøm af danskere, der ved Øresundsbrons åbning i 2000 begyndte at flytte østpå til Skåne og især Malmö og omegn. Som oftest beholdt de deres job på den danske side og pendlede tilbage over Øresund.

 

 

Omkring årtusindskiftet var priserne på enfamiliehuse væsentlig lavere, hvis man købte bolig uden for Region Hovedstaden. I forhold til priserne i Københavns Kommune var kvadratmeterprisen for et enfamiliehus i 2000 næsten 40 procent lavere i såvel Region Sjælland som Skåne.

Indtil 2000 var prisen for en bolig i Region Hovedstaden og Malmö kun få procent lavere end i København. Men efter 2000 øgedes prisforskellen, indtil den kulminerede i 2006, hvor boligpriserne i København var steget til det dobbelte af priserne i Region Sjælland og Skåne, mens prisen i Malmö lå på omkring to tredjedele af de københavnske priser.

Fra boligprisboblen bristede i 2006 og frem til 2011, er prisforskellen næsten udjævnet, undtagen for Region Sjællands vedkommende, hvor kvadratmeterprisen på et parcelhus er faldet til 43 procent af prisen i København; dermed er kvadratmeterprisen meget lavere her end øst for Øresund.


Prisforskellen mellem ejerlejligheder er endnu større end mellem enfamiliehuse. I såvel Malmö som generelt i Skåne lå den gennemsnitlige kvadratmeterpris i danske kroner for ejerlejligheder på omkring 40 procent af prisen i København i 2000. Frem til prisboblen i 2006 øgedes denne forskel markant, og boligpriserne i København steg til det tredobbelte af Skåne. Fra 2006 er forskellen reduceret, så boligpriserne i Malmö, Skåne og Region Sjælland nu ligger på omkring 60 procent af kvadratmeterprisen på en ejerlejlighed i København.

Prisudviklingen siden 2006 har helt klart bevirket, at det i dag er mindre attraktivt for københavnere og sjællændere at købe bolig på den svenske side af Øresund.

Prisforskellen på tværs af Øresund har i de seneste 10-15 år også været præget af store udsving i den svenske kronekurs. Men derudover spiller forskellige lånemuligheder (blandt andet de særlige danske obligationslån kontra typisk svenske korttidslån), renteniveau og boligbeskatning også ind på prissætningen af boliger. Det fremgår ikke af statistikkerne.

Læs mere

Prisstigninger efter boligprisboblen

Boligprisboblen var et dansk fænomen med et overophedet boligmarked, som kulminerede i 2006 og var særlig markant i København og Region Hovedstaden. For eksempel steg kvadratmeterprisen for ejerlejligheder i København i løbet af 2005 med 40 procent. Medvirkende til de markante boligprisstigninger var især introduktionen af de afdragsfri realkreditlån med en fleksibel rentetilpasning, som blev indført i 2003, hvor korttidsrenten var historisk lav.

Efter prisboblen er de danske boligpriser faldet markant, især i hovedstadsområdet og især i årene 2006–2008. Frem til 2010–2011 stabiliserede priserne sig nogenlunde, og prisen for en ejerbolig var generelt svagt stigende, men gennem 2011 skete der atter en afmatning i priserne. Den negative udvikling er gået hårdest ud over Region Sjælland, men generelt er de danske priser tilbage på niveauet fra 2004–2005. Set i forhold til 2000 har der dog været pæne prisstigninger, størst i København, hvor enfamiliehuse er steget med 81 procent og ejerlejligheder med 70 procent. Begge boligtyper er i samme periode kun steget med 35 procent i Region Sjælland.

I Skåne er den gennemsnitlige kvadratmeterpris for boliger mere end fordoblet i forhold til 2000, og især prisen for ejerlejligheder har halet ind på de danske priser. For ejerlejligheder alene i Malmö er der tale om en tredobling af prisen. Prisudviklingen i Sverige har været jævnt stigende og har undgået den prisboble, der ramte Danmark, kun afbrudt af en forbigående tilbagegang i slutningen af 2008. I Skåne er priserne dog i vist omfang stagneret de sidste par år i forhold til den generelt fortsatte prisstigning i Sverige.

Læs mere

Boligomsætning

Omfanget af boligudbud og bolighandler giver en god indikator for prisdannelsen.

I Skåne har omfanget af bolighandler været stabilt gennem adskillige år, og især har der været en omfattende omsætning af ejerlejligheder i perioden 2009–2011.

 

Selv om priserne på den danske side af Øresund er tilbage på 2004–2005-niveau, så er boligmarkedet helt anderledes fastlåst end det svenske. I 2004 blev der solgt 30.000 ejerboliger, men der var løbende kun knap 10.000 boliger til salg. I 2011 blev der derimod kun solgt 17.000 boliger, mens der løbende var 21.000 til salg. Men udbuddet er i virkeligheden langt større, idet udsigten til at lide tab og ikke at kunne indfri en meget stor belåning får mange til helt at afstå fra at sælge deres ejerbolig. Det varede i 2011 mere end et halvt år at sælge en ejerbolig, hvor det i 2004 tog tre måneder.

Endelig hører det med til billedet af det fastlåste danske ejerboligmarked, at boligefterspørgselen er stor og stigende i Storkøbenhavn, hvor der er stor tilflytning og en kraftigt stigende befolkning, samtidig med at byggeriet nærmest er gået i stå. Det har tvunget huslejen op i mange lejeboliger og fremlejede ejerboliger. Det fastlåste boligmarked skyldes dels, at mange undlader at sætte deres bolig til salg, da de er teknisk insolvente og tilbageholdende med at realisere det tab, et salg ville påføre dem. Dels skyldes det, at mange familier med børn bliver boende i byen, hvor der tidligere var tendens til at flytte ud af byen til grønnere områder. Det betyder et lavere udbud af ledige boliger, hvilket på sigt sandsynligvis vil påvirke prisdannelsen i form af stigende priser, selv om der naturligvis også er mange andre faktorer, der spiller ind i forhold til boligpriser.

Læs mere

International sammenligning

Målt i forhold til andre europæiske storbyer er priserne på ejerboliger i Øresundsregionens bycentre forholdsvis billige, især fordi priserne på det københavnske ejerboligmarked er faldet gennem en længere periode, mens andre storbyer har klaret sig noget bedre de senere år. Det er iøjnefaldende, at mens priserne i København ligger på 2005-niveauet, så er de i Stockholm i perioden 2005–2011 steget med 40 procent, og kvadratmeterpriserne i Stockholm ligger omkring 75 procent højere end Københavns. Tal fra Statistiska Centralbyrån tyder dog på, at det prisniveau, som Global Property Guide angiver for Stockholm, er en del overvurderet.
 

Andelsboliger / hyresrätt

Andelsboliger i Danmark og boliger med hyresrätt i Sverige betyder også et fælles ejerskab med ret til at bebo en bolig i en boligforening, men disse boligformer betragtes som lejeboliger og er ikke dækket af en systematisk prisstatistik.